Wohnungsabgabe in der Schweiz: Was gilt bei Endreinigung und Abnahmeprotokoll?

Welcher Zustand ist verlangt?

Massgebend ist Art. 267 Abs. 1 OR: Die Wohnung wird in dem Zustand zurückgegeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. Das heisst:

• Normale Abnutzung (z. B. Gebrauchsspuren am Parkett nach Jahren, verblasste Wände) trägt der Vermieter – sie ist mit dem Mietzins abgegolten.
• Übermässige Abnutzung oder Schäden (z. B. Brandlöcher, grosse Bohrlöcher ohne Erlaubnis, Wasserschaden durch Nachlässigkeit) muss der Mieter ersetzen.
• Kleine Mängel, die mit kleinen Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können, beseitigt der Mieter nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten (Art. 259 OR).

Eine Klausel, mit der Sie sich im Voraus zu einer Entschädigung verpflichten, die über den tatsächlichen Schaden hinausgeht, ist nichtig (Art. 267 Abs. 2 OR) – etwa eine pauschale «Renovationsgebühr» beim Auszug.

Was gehört zur Endreinigung?

Das Gesetz zählt die Arbeiten nicht einzeln auf; massgebend sind Mietvertrag, allfällige Hausordnung und Ortsgebrauch. Üblicherweise erwartet werden:

• Küche: Backofen, Bleche, Dampfabzug und Filter, Kühlschrank, Schränke innen und aussen
• Bad und WC: Entkalken von Armaturen, Lavabo, Dusche/Wanne, Fugen
• Fenster, Rahmen, Storen bzw. Rollläden, Fensterbänke
• Böden, Türen, Lichtschalter, Steckdosen, Heizkörper
• Keller, Estrich, Balkon und Briefkasten
• kleine Ausbesserungen nach Art. 259 OR, z. B. Dübellöcher schliessen, wo der Vertrag es verlangt

Sie dürfen selbst reinigen oder eine Firma beauftragen. Viele Reinigungsfirmen bieten eine Abnahmegarantie an: Beanstandet der Vermieter die Reinigung, wird kostenlos nachgereinigt. Lassen Sie sich den Umfang dieser Garantie schriftlich bestätigen.

Abnahme und Protokoll: so läuft es ab

1. Termin vereinbaren – idealerweise am letzten Tag der Mietdauer, nach Reinigung und Räumung.
2. Gemeinsame Prüfung: Der Vermieter muss den Zustand prüfen (Art. 267a Abs. 1 OR). Halten Sie Ihr Antrittsprotokoll vom Einzug bereit – Mängel, die schon damals festgehalten wurden, gehen nicht zu Ihren Lasten.
3. Protokoll lesen, bevor Sie unterschreiben: Mit der Unterschrift bestätigen Sie in der Regel die festgestellten Mängel. Sind Sie nicht einverstanden, vermerken Sie das direkt im Protokoll («nicht anerkannt»).
4. Schlüssel abgeben und die Anzahl im Protokoll festhalten.
5. Fotos machen – von allen Räumen, mit Datum. Das hilft, wenn später Streit entsteht.

Meldet der Vermieter einen erkennbaren Mangel nicht sofort, verliert er seinen Anspruch (Art. 267a Abs. 2 OR). Versteckte Mängel, die erst später auftauchen, muss er Ihnen sofort nach der Entdeckung melden (Art. 267a Abs. 3 OR).

Was passiert mit der Mietkaution?

Die Kaution liegt auf einem Konto oder Depot auf Ihren Namen. Die Bank gibt sie nur mit Zustimmung beider Parteien, gestützt auf einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder ein rechtskräftiges Gerichtsurteil heraus (Art. 257e Abs. 3 OR). Hat der Vermieter innert einem Jahr nach Ende des Mietverhältnisses keinen Anspruch rechtlich geltend gemacht, können Sie die Rückzahlung direkt bei der Bank verlangen. Mehr dazu im Ratgeber Mietkaution in der Schweiz.

Wenn Sie mit dem Protokoll nicht einverstanden sind

Bestreiten Sie Mängel oder die Höhe einer Forderung schriftlich und begründet. Kommt keine Einigung zustande, ist die kantonale Schlichtungsbehörde für Mietsachen zuständig; im Schlichtungsverfahren werden bei Streitigkeiten aus der Miete von Wohnräumen keine Gerichtskosten gesprochen (Art. 113 Abs. 2 lit. c ZPO). Bei Fragen zur üblichen Lebensdauer von Einrichtungen (z. B. Teppich, Anstrich) wird in der Praxis oft die paritätische Lebensdauertabelle der Mieter- und Vermieterverbände beigezogen.

Häufige Fragen

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