Welche Kündigungsfrist gilt für eine Mietwohnung?
Haben Sie im Vertrag nichts anderes vereinbart, gilt eine Frist von drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin (Art. 266c OR). Die Kündigung muss schriftlich erfolgen (Art. 266l OR); bei einer Familienwohnung braucht es die ausdrückliche Zustimmung des Ehegatten oder der eingetragenen Partnerin bzw. des eingetragenen Partners (Art. 266m OR).
Übersicht
| Situation | Regel | Grundlage |
|---|---|---|
| Mieter kündigt die Wohnung | 3 Monate auf einen ortsüblichen Termin; ohne Ortsgebrauch auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer | Art. 266c OR |
| Vertrag sieht mehr vor | Längere Fristen oder andere Termine aus dem Vertrag gehen vor | Art. 266a Abs. 1 OR |
| Frist oder Termin verpasst | Die Kündigung gilt für den nächstmöglichen Termin | Art. 266a Abs. 2 OR |
| Form | Schriftlich | Art. 266l Abs. 1 OR |
| Familienwohnung | Ausdrückliche Zustimmung des Ehegatten bzw. eingetragenen Partners | Art. 266m OR |
| Vermieter kündigt | Vom Kanton genehmigtes Formular; bei Familienwohnung separat an beide zustellen, sonst nichtig | Art. 266l Abs. 2, 266n, 266o OR |
| Kündigung des Vermieters anfechten oder Erstreckung verlangen | Innert 30 Tagen nach Empfang bei der Schlichtungsbehörde | Art. 273 OR |
Was «ortsüblicher Termin» bedeutet
Welche Termine ortsüblich sind, hängt von Kanton und Gemeinde ab; viele Mietverträge nennen die Termine ausdrücklich. Gibt es keinen Ortsgebrauch, können Sie auf das Ende einer dreimonatigen Mietdauer kündigen (Art. 266c OR). Steht im Vertrag eine längere Frist, gilt diese.
Rechtzeitig heisst: beim Vermieter angekommen
Entscheidend ist nicht das Datum des Versands, sondern dass die Kündigung vor Beginn der Kündigungsfrist bei der Vermieterschaft eintrifft. Planen Sie bei eingeschriebenen Briefen einige Tage Reserve ein, weil die Zustellung sich verzögern kann. Kommt die Kündigung zu spät, ist sie nicht ungültig, sondern wirkt auf den nächstmöglichen Termin (Art. 266a Abs. 2 OR).
Schriftlich – und wer unterschreiben muss
- Schriftlich heisst mit eigenhändiger Unterschrift (Art. 13 OR). Eine gewöhnliche E-Mail erfüllt das nicht; gleichgestellt ist nur eine qualifizierte elektronische Signatur (Art. 14 Abs. 2bis OR).
- Stehen zwei Personen im Mietvertrag, kündigen in der Regel beide gemeinsam.
- Bei der Familienwohnung braucht es zusätzlich die ausdrückliche Zustimmung des Ehegatten bzw. der eingetragenen Partnerin oder des eingetragenen Partners – auch wenn nur eine Person den Vertrag unterschrieben hat (Art. 266m OR).
Früher ausziehen
Wer vor Ablauf der Frist ausziehen will, wird von der Mietzinspflicht nur frei, wenn er einen zumutbaren, zahlungsfähigen Nachmieter vorschlägt (Art. 264 OR). Wie das geht, steht im Beitrag Vorzeitig ausziehen.
Beispielrechnung
Ortsüblicher Termin ist der 30. September. Die dreimonatige Frist läuft vom 1. Juli bis 30. September; die Kündigung muss also spätestens am 30. Juni bei der Vermieterschaft sein. Trifft sie erst am 2. Juli ein, gilt sie für den nächsten ortsüblichen Termin danach.
Häufige Fragen
Muss ich eingeschrieben kündigen?
Das Gesetz verlangt Schriftlichkeit, nicht den eingeschriebenen Brief. Ein Einschreiben hilft aber, den rechtzeitigen Zugang zu beweisen.
Kann ich per E-Mail kündigen?
Nur mit einer qualifizierten elektronischen Signatur. Eine gewöhnliche E-Mail oder ein Foto der Unterschrift erfüllt die Schriftform nach Art. 13 OR nicht.
Was passiert, wenn ich die Frist verpasse?
Die Kündigung ist nicht wirkungslos, sie gilt für den nächstmöglichen Termin (Art. 266a Abs. 2 OR).
Wie lange habe ich Zeit, eine Kündigung des Vermieters anzufechten?
30 Tage ab Empfang der Kündigung, bei der Schlichtungsbehörde in Mietsachen (Art. 273 Abs. 1 OR).
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Neue Wohnung suchen →Quellen und Methodik
- Obligationenrecht (OR), SR 220, Art. 13, 14, 264, 266a, 266c, 266l–266o, 273
- Zivilprozessordnung (ZPO), SR 272, Art. 113 und 201
Grundlage ist der Gesetzestext des OR (Stand der Recherche September 2026). Das Beispiel ist eine eigene Rechnung. Dieser Beitrag erklärt die allgemeine Rechtslage und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Auskunft gibt die kantonale Schlichtungsbehörde in Mietsachen, die von Gesetzes wegen auch Rechtsberatungsstelle ist (Art. 201 Abs. 2 ZPO); das Schlichtungsverfahren in Mietsachen ist kostenlos (Art. 113 Abs. 2 lit. c ZPO).