Wann kann ich wegen des Referenzzinssatzes eine Mietzinssenkung verlangen?
Der hypothekarische Referenzzinssatz beträgt 1,25 % – gültig seit dem 2. September 2025 und am 2. September 2026 bestätigt; die nächste Publikation des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO) ist am 1. Dezember 2026. Beruht Ihr Mietzins auf einem höheren Satz, können Sie eine Senkung verlangen: bei 0,25 Prozentpunkten im Grundsatz 2,91 % der Nettomiete.
Übersicht
| Referenzzinssatz im Vertrag | Senkungsanspruch im Grundsatz |
|---|---|
| 1,50 % | 2,91 % |
| 1,75 % | 5,66 % |
| 2,00 % | 8,26 % |
Wo steht der Referenzzinssatz?
Im Mietvertrag oder in der letzten Mietzinsanpassung steht, auf welchem Referenzzinssatz Ihr Mietzins beruht. Liegt dieser Satz über 1,25 %, besteht grundsätzlich ein Senkungsanspruch.
Was die Vermieterschaft gegenrechnen darf
- Teuerung: Zulässig ist der Ausgleich der Teuerung auf dem risikotragenden Kapital (Art. 269a lit. e OR); nach der Verordnung sind das höchstens 40 % der Steigerung des Landesindexes der Konsumentenpreise seit der letzten Anpassung (Art. 16 VMWG).
- Kostensteigerungen: Gestiegene Kosten oder Mehrleistungen der Vermieterschaft können einen höheren Mietzins begründen (Art. 269a lit. b OR).
Deshalb fällt die tatsächliche Senkung oft tiefer aus als der Tabellenwert – oder sie entfällt.
So verlangen Sie die Senkung
- Schreiben Sie der Vermieterschaft und verlangen Sie die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin (Art. 270a Abs. 1 und 2 OR). Der Brief muss vor Beginn der Kündigungsfrist ankommen.
- Die Vermieterschaft muss innert 30 Tagen Stellung nehmen.
- Lehnt sie ab, antwortet sie nur teilweise oder gar nicht, können Sie innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen. Das Verfahren ist kostenlos (Art. 113 Abs. 2 lit. c ZPO), die Behörde berät auch (Art. 201 Abs. 2 ZPO).
Beispielrechnung
Nettomiete CHF 2'000, Vertrag auf 1,50 %. Der Senkungsanspruch im Grundsatz beträgt 2,91 %, also CHF 58.20 pro Monat – neu CHF 1'941.80. Macht die Vermieterschaft Teuerung und Kostensteigerungen geltend, wird dieser Betrag entsprechend kleiner.
Häufige Fragen
Senkt sich die Miete automatisch?
Nein. Sie müssen die Senkung schriftlich bei der Vermieterschaft verlangen (Art. 270a Abs. 2 OR).
Ab wann gilt die tiefere Miete?
Auf den nächstmöglichen Kündigungstermin, wenn Ihr Begehren vor Beginn der Kündigungsfrist eingetroffen ist.
Wann wird der Referenzzinssatz das nächste Mal publiziert?
Das BWO nennt als nächste Publikation den 1. Dezember 2026.
Gilt das auch bei einer indexierten Miete?
Nein. Bei einem indexierten Mietzins folgt die Anpassung dem Landesindex der Konsumentenpreise (Art. 269b OR), nicht dem Referenzzinssatz.
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Wohnungen vergleichen →Quellen und Methodik
- Bundesamt für Wohnungswesen BWO: Hypothekarischer Referenzzinssatz
- Mieterinnen- und Mieterverband: Mietzinssenkung
- Obligationenrecht (OR), SR 220, Art. 269a, 269b, 270a
- Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG), SR 221.213.11, Art. 13 und 16
- Zivilprozessordnung (ZPO), SR 272, Art. 113 und 201
Referenzzinssatz und Überwälzungssatz: BWO, abgerufen am 29.09.2026. Senkungssätze für grössere Schritte: Tabelle des Mieterinnen- und Mieterverbands. Das Beispiel ist eine eigene Rechnung. Dieser Beitrag erklärt die allgemeine Rechtslage und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Auskunft gibt die kantonale Schlichtungsbehörde in Mietsachen, die von Gesetzes wegen auch Rechtsberatungsstelle ist (Art. 201 Abs. 2 ZPO); das Schlichtungsverfahren in Mietsachen ist kostenlos (Art. 113 Abs. 2 lit. c ZPO).