Wie viel Einkommen braucht man für ein Eigenheim?
Banken rechnen meist mit einem kalkulatorischen Zins von 5 % auf der Hypothek, 1 % des Kaufpreises für Unterhalt und Nebenkosten sowie der Amortisation. Zusammen sollen diese Kosten höchstens rund ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Für ein Objekt zu CHF 1 Mio. mit 20 % Eigenkapital ergibt das ein Einkommen von rund CHF 177'000 pro Jahr.
Übersicht
| Kaufpreis | Zins 5 % auf Hypothek | Unterhalt 1 % | Amortisation | Kosten pro Jahr | Einkommen mind. (1/3-Regel) |
|---|---|---|---|---|---|
| CHF 600'000 | CHF 24'000 | CHF 6'000 | CHF 5'333 | CHF 35'333 | CHF 106'000 |
| CHF 800'000 | CHF 32'000 | CHF 8'000 | CHF 7'111 | CHF 47'111 | CHF 141'333 |
| CHF 1'000'000 | CHF 40'000 | CHF 10'000 | CHF 8'889 | CHF 58'889 | CHF 176'667 |
| CHF 1'500'000 | CHF 60'000 | CHF 15'000 | CHF 13'333 | CHF 88'333 | CHF 265'000 |
Warum 5 %, obwohl Hypotheken heute günstiger sind
Die Banken rechnen bewusst mit einem kalkulatorischen Zins, damit die Finanzierung auch bei steigenden Zinsen tragbar bleibt. Ihre tatsächlichen Kosten liegen bei heutigen Hypothekarzinsen tiefer – die Tragbarkeitsrechnung entscheidet aber darüber, ob die Bank finanziert.
Was die Tragbarkeit verbessert
- Mehr Eigenkapital: Senkt die Hypothek und damit Zins und Amortisation.
- Einkommen beider Partner: Wird angerechnet, wenn beide Kreditnehmer sind.
- Objekt: Neuere Bauten rechnen manche Banken mit tieferem Unterhalt (VZ: 0,7–1 %).
Mehrere Banken vergleichen
Die Parameter sind nicht einheitlich: Zinsannahme, Unterhaltssatz und die Einkommensgrenze (ein Drittel oder 35 %) unterscheiden sich von Bank zu Bank. Wer knapp an der Grenze liegt, sollte mehrere Offerten einholen.
Beispielrechnung
Kaufpreis CHF 1'000'000, Eigenkapital CHF 200'000, Hypothek CHF 800'000. Zins 5 % = CHF 40'000, Unterhalt 1 % = CHF 10'000, Amortisation CHF 8'889 (siehe Eigenkapital). Zusammen CHF 58'889 pro Jahr. Damit das höchstens ein Drittel ist, braucht es ein Bruttoeinkommen von rund CHF 176'667.
Häufige Fragen
Rechnet jede Bank mit 5 %?
Nein. Das VZ nennt meist 4,5 oder 5 %; der Satz ist eine interne Annahme der Bank und nicht gesetzlich festgelegt.
Zählt das Einkommen meines Partners?
In der Regel ja, wenn beide Personen Kreditnehmer sind. Die Bank prüft die Regelmässigkeit des Einkommens.
Was, wenn ich knapp über einem Drittel liege?
Manche Banken akzeptieren bis 35 % des Einkommens (myky). Mehr Eigenkapital oder ein günstigeres Objekt senken den Anteil.
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Kaufobjekte in Ihrem Budget →Quellen und Methodik
- myky AG: Tragbarkeit der Hypothek berechnen
- VZ VermögensZentrum: Tragbarkeit
- Schweizerische Bankiervereinigung: Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen (Dezember 2023)
Die Annahmen (5 % Zins, 1 % Unterhalt, ein Drittel des Einkommens) sind verbreitete Bankpraxis, wie sie myky AG und das VZ VermögensZentrum beschreiben (abgerufen 29.09.2026); die Amortisationsregel stammt aus den SBVg-Richtlinien. Tabelle und Beispiel sind eigene Rechnungen. Dieser Beitrag ersetzt keine Finanzierungsberatung.