Welche Nebenkosten fallen beim Kauf einer Immobilie an?
Zum Kaufpreis kommen je nach Kanton eine Handänderungssteuer oder Handänderungsgebühren sowie Grundbuch- und Notariatskosten. Die Handänderungssteuer beträgt in den meisten Kantonen 10 bis 33 ‰ (1 bis 3,3 %) des Kaufpreises; Schwyz erhebt keine, Zürich, Glarus, Zug und Schaffhausen erheben Gebühren (ESTV, Stand der Gesetzgebung 1. Januar 2022).
Übersicht
| Kanton | Satz auf dem Kaufpreis |
|---|---|
| Aargau | 4 ‰ Grundbuchabgabe (Gemengsteuer) |
| Appenzell Ausserrhoden | höchstens 20 ‰ |
| Appenzell Innerrhoden | 10 ‰ |
| Basel-Landschaft | 25 ‰, je zur Hälfte Verkäufer und Käufer |
| Basel-Stadt | 30 ‰, reduziert 15 ‰ in bestimmten Fällen von Selbstbewohnung |
| Bern | 18 ‰ |
| Freiburg | 15 ‰ plus Gemeindezuschlag bis 100 % |
| Genf | 30 ‰ |
| Glarus | 3,5 ‰ Grundbuchgebühr |
| Graubünden | keine kantonale Steuer; Gemeinden höchstens 20 ‰ (Chur 20 ‰) |
| Jura | 21 ‰, 17 ‰ bei selbstbewohntem Ersterwerb im Kanton |
| Luzern | 15 ‰ |
| Neuenburg | 33 ‰, 22 ‰ z. B. bei dauerhafter Erstwohnung |
| Nidwalden | 10 ‰ |
| Obwalden | 15 ‰, je zur Hälfte Verkäufer und Käufer |
| Schaffhausen | 7 ‰ Gebühren (Beurkundung 1 ‰, Handänderung 6 ‰) |
| Schwyz | keine Handänderungssteuer |
| Solothurn | 22 ‰ |
| St. Gallen | 10 ‰ |
| Tessin | 11 ‰ bis CHF 2 Mio., 13 ‰ darüber |
| Thurgau | 10 ‰ |
| Uri | 2 ‰ Grundbuchgebühr (mind. CHF 50, höchstens CHF 10'000) |
| Waadt | 22 ‰ plus Gemeindezuschlag bis 11 ‰ |
| Wallis | 10–15 ‰, progressiv |
| Zug | Grundbuchgebühr nach Aufwand (CHF 180 pro Stunde) |
| Zürich | 1 ‰ Grundbuchgebühr + 1 ‰ Beurkundungsgebühr |
Woraus die Kaufnebenkosten bestehen
- Handänderungssteuer (oder -gebühr): Abgabe auf dem Eigentumsübergang, erhoben von Kanton und/oder Gemeinden.
- Grundbuchgebühren für den Eintrag des neuen Eigentümers – sie kommen zur Handänderungssteuer dazu (ESTV).
- Beurkundung des Kaufvertrags durch das Notariat.
- Grundpfand / Schuldbrief: Für die Errichtung oder Erhöhung eines Schuldbriefs fallen in vielen Kantonen weitere Gebühren an.
Wer bezahlt?
Wer die Steuer schuldet, regelt das kantonale Recht; in Obwalden und Basel-Landschaft tragen Verkäufer und Käufer sie je zur Hälfte. Im Kaufvertrag wird die Aufteilung der Kosten oft ausdrücklich geregelt – prüfen Sie den Entwurf des Notariats.
Reduzierte Sätze
Mehrere Kantone kennen tiefere Sätze, etwa bei Handänderungen in der Familie, bei Selbstbewohnung oder beim Ersterwerb (z. B. Basel-Stadt, Jura, Neuenburg, St. Gallen, Genf). Fragen Sie beim Grundbuchamt nach, ob eine Ermässigung für Sie gilt.
Beispielrechnung
Kaufpreis CHF 900'000, nur die Handänderungsabgabe im Normalfall: Luzern 15 ‰ = CHF 13'500; Bern 18 ‰ = CHF 16'200; Zürich 1 ‰ Grundbuch + 1 ‰ Beurkundung = CHF 1'800; Schwyz: keine Handänderungssteuer. Grundbuchgebühren (wo zusätzlich), Notariat und Schuldbrief kommen dazu.
Häufige Fragen
Gibt es Kantone ohne Handänderungssteuer?
Schwyz erhebt keine. Zürich, Glarus, Zug und Schaffhausen erheben keine Steuer im eigentlichen Sinn, sondern Gebühren (ESTV).
Kann ich die Handänderungssteuer mit der Hypothek finanzieren?
Die Bank entscheidet; Kaufnebenkosten werden in der Regel aus eigenen Mitteln bezahlt und zählen nicht zum Belehnungswert.
Sind die Sätze aktuell?
Die Übersicht der ESTV gibt den Stand der Gesetzgebung vom 1. Januar 2022 wieder. Vor dem Kauf beim kantonalen Grundbuchamt nachfragen.
Vergleichen Sie Kaufobjekte über Kantonsgrenzen hinweg – die Nebenkosten unterscheiden sich stark.
Kaufobjekte nach Kanton →Quellen und Methodik
Alle Sätze stammen aus der ESTV-Übersicht (Stand der Gesetzgebung 1. Januar 2022, abgerufen 29.09.2026); Sonderfälle wie Tausch, Erbteilung oder Grundpfandrechte sind nicht vollständig aufgeführt. Das Beispiel ist eine eigene Rechnung. Dieser Beitrag ersetzt keine Steuerberatung.