Wann wird der Eigenmietwert abgeschafft – und was ändert sich?
Am 1. Januar 2029. Das Stimmvolk hat am 28. September 2025 den Bundesbeschluss über kantonale Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften mit 57,7 % angenommen; der Bundesrat hat den Systemwechsel am 1. April 2026 auf den 1. Januar 2029 in Kraft gesetzt. Mit dem Eigenmietwert auf selbstgenutztem Wohneigentum entfallen auch der Abzug für Unterhaltskosten und – für selbstgenutztes Wohneigentum – der Schuldzinsabzug.
Übersicht
| Punkt | Bis Ende 2028 | Ab 1. Januar 2029 |
|---|---|---|
| Eigenmietwert auf selbstgenutztem Wohneigentum | wird als Einkommen besteuert | entfällt |
| Unterhaltskosten | abziehbar | nicht mehr abziehbar (Bund, Kantone, Gemeinden) |
| Schuldzinsen | abziehbar | nur noch im Verhältnis vermieteter Liegenschaften |
| Ersterwerberabzug | – | Schuldzinsen bis CHF 10'000 (Ehepaare) bzw. CHF 5'000 (Alleinstehende), 10 Jahre, jährlich um 10 % sinkend |
| Energiespar- und Umweltschutzabzüge | abziehbar | entfallen bei der direkten Bundessteuer |
| Zweitliegenschaften | – | Kantone können eine Objektsteuer einführen |
Was der Systemwechsel bedeutet
Wer im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung lebt, versteuert ab 2029 keinen fiktiven Mietertrag mehr. Im Gegenzug fallen die Abzüge weg, die diesem Ertrag gegenüberstanden. Für vermietete Liegenschaften ändert sich am Grundsatz nichts: Mieterträge bleiben steuerbar, Schuldzinsen sind im Verhältnis weiterhin abziehbar.
Der Ersterwerberabzug
Wer erstmals Wohneigentum erwirbt, kann bis zu zehn Jahre nach dem Erwerb Schuldzinsen abziehen: höchstens CHF 10'000 für Ehepaare und CHF 5'000 für Alleinstehende, mit einer linearen Abnahme um jährlich zehn Prozent (Angaben der Zürcher Kantonalbank zum beschlossenen Gesetz).
Was Käuferinnen und Käufer jetzt wissen sollten
- Bis Ende 2028 gilt das heutige System: Eigenmietwert steuerbar, Unterhalt und Schuldzinsen abziehbar.
- Hohe Hypotheken werden steuerlich weniger interessant, weil der Schuldzinsabzug für das Eigenheim entfällt – das kann die Frage «amortisieren oder nicht» neu stellen.
- Kantone können auf Zweitliegenschaften eine neue Objektsteuer einführen; ob und wie, entscheidet jeder Kanton selbst.
Häufige Fragen
Ab wann gilt die Abschaffung?
Ab dem 1. Januar 2029 (Beschluss des Bundesrats vom 1. April 2026).
Kann ich Renovationen noch abziehen?
Nach geltendem Recht bis Ende 2028. Ab 2029 sind Unterhaltskosten für selbstgenutztes Wohneigentum nicht mehr abziehbar.
Betrifft das auch Ferienwohnungen?
Für selbstgenutzte Zweitliegenschaften können die Kantone eine Objektsteuer einführen. Vermietete Liegenschaften werden weiterhin nach Ertrag besteuert.
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Eigenheim suchen →Quellen und Methodik
- Bundesrat: Medienmitteilung vom 1. April 2026 zum Inkrafttreten
- Eidgenössisches Finanzdepartement: Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung
- Zürcher Kantonalbank: Eigenmietwert fällt weg
Grundlage sind die Medienmitteilung des Bundesrats vom 1. April 2026 und die Seite des EFD (abgerufen 29.09.2026); die Beträge des Ersterwerberabzugs nach der Zusammenfassung der Zürcher Kantonalbank. Kantonale Umsetzungen können abweichen. Dieser Beitrag ersetzt keine Steuerberatung.