Wie viel Eigenkapital braucht man für ein Eigenheim in der Schweiz?
In der Regel 20 % des Kaufpreises. Mindestens 10 % des Belehnungswerts müssen Eigenmittel sein, die nicht aus der Pensionskasse stammen (Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung, von der FINMA als Mindeststandard anerkannt). Die Hypothek muss innert höchstens 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts amortisiert werden.
Übersicht
| Kaufpreis | Eigenkapital 20 % | davon mind. ohne Pensionskasse (10 %) | Hypothek 80 % | Amortisation pro Jahr (15 Jahre) |
|---|---|---|---|---|
| CHF 600'000 | CHF 120'000 | CHF 60'000 | CHF 480'000 | CHF 5'333 |
| CHF 800'000 | CHF 160'000 | CHF 80'000 | CHF 640'000 | CHF 7'111 |
| CHF 1'000'000 | CHF 200'000 | CHF 100'000 | CHF 800'000 | CHF 8'889 |
| CHF 1'500'000 | CHF 300'000 | CHF 150'000 | CHF 1'200'000 | CHF 13'333 |
Die Regeln der Banken
- Mindestens 10 % «harte» Eigenmittel am Belehnungswert, nicht aus der 2. Säule (Vorbezug oder Verpfändung).
- Kaufpreis über dem Belehnungswert: Die Differenz muss vollständig mit Eigenmitteln finanziert werden, die nicht aus der 2. Säule stammen.
- Amortisation auf zwei Drittel des Belehnungswerts innert höchstens 15 Jahren, linear, spätestens ab 12 Monaten nach der Auszahlung – direkt oder indirekt, etwa über die Säule 3a.
Die übrigen 10 % bis zu den üblichen 20 % können auch aus der Pensionskasse kommen. Die meisten Banken belehnen bis 80 % – das entspricht 20 % Eigenkapital.
Was als Eigenmittel zählt
- Ersparnisse, Wertschriften, verpfändete Guthaben der Säule 3a und Rückkaufswerte von Versicherungen
- Erbvorbezüge und Schenkungen
- Darlehen, die der Bank abgetreten oder mit einer Nachrangvereinbarung versehen sind
- Bei selbstgenutztem Wohneigentum: Darlehen aus dem engen Familienkreis, wenn der Darlehensgeber der Bank schriftlich bestätigt, dass Rückzahlungen nur mit ihrer Zustimmung möglich sind
Zusatzkosten nicht vergessen
Zum Kaufpreis kommen Handänderungssteuer, Grundbuch- und Notariatsgebühren; sie werden in der Regel aus eigenen Mitteln bezahlt. Mehr dazu im Beitrag Kaufnebenkosten. Ob die laufenden Kosten tragbar sind, zeigt die Tragbarkeitsrechnung.
Beispielrechnung
Kaufpreis CHF 1'000'000, Belehnungswert gleich hoch. Eigenkapital 20 % = CHF 200'000, davon mindestens CHF 100'000 ohne Pensionskasse. Hypothek CHF 800'000. Zwei Drittel des Werts sind CHF 666'667; die Differenz von CHF 133'333 wird über 15 Jahre amortisiert, das sind CHF 8'889 pro Jahr.
Häufige Fragen
Kann ich das ganze Eigenkapital aus der Pensionskasse nehmen?
Nein. Mindestens 10 % des Belehnungswerts müssen Eigenmittel sein, die nicht aus der 2. Säule stammen (SBVg-Richtlinien).
Zählt ein Darlehen der Eltern als Eigenkapital?
Ja, bei selbstgenutztem Wohneigentum, wenn die Eltern der Bank schriftlich bestätigen, dass Rückzahlungen nur mit Zustimmung der Bank möglich sind – oder wenn das Darlehen abgetreten oder nachrangig ist.
Muss ich die ganze Hypothek zurückzahlen?
Die Richtlinien verlangen die Amortisation auf zwei Drittel des Belehnungswerts innert 15 Jahren. Was darüber hinausgeht, vereinbaren Sie mit der Bank.
Wohnungen und Häuser zum Kauf in der ganzen Schweiz – auf der Karte, mit Preis- und Flächenfilter.
Kaufobjekte ansehen →Quellen und Methodik
- Schweizerische Bankiervereinigung: Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen (Dezember 2023, von der FINMA anerkannt)
- VZ VermögensZentrum: Tragbarkeit
Grundlage sind die SBVg-Richtlinien in der Fassung vom Dezember 2023 (abgerufen 29.09.2026); die Belehnung bis 80 % ist verbreitete Bankpraxis (VZ). Tabelle und Beispiel sind eigene Rechnungen. Banken können strengere Anforderungen stellen. Dieser Beitrag ersetzt keine Finanzierungsberatung.