Welche Angaben gehören in ein Mietinserat für eine Wohnung?
Ein gutes Mietinserat nennt Nettomietzins und Nebenkosten getrennt, die Zimmerzahl, die Wohnfläche, Adresse oder Quartier, den Bezugstermin und die Höhe der Mietkaution. Dazu kommen aktuelle Bilder und ein sachlicher Text, der die Wohnung so beschreibt, wie sie übergeben wird. Die Nebenkosten muss die Mieterschaft nur bezahlen, wenn sie besonders vereinbart sind (Art. 257a Abs. 2 OR) – das Inserat sollte sie deshalb einzeln ausweisen. Unrichtige oder irreführende Angaben zu Leistung und Preis sind nach Art. 3 Abs. 1 lit. b UWG unlauter.
Übersicht
| Angabe | Warum sie wichtig ist | Grundlage |
|---|---|---|
| Nettomietzins und Nebenkosten getrennt | Nebenkosten gelten nur, wenn sie besonders vereinbart sind | Art. 257a Abs. 2 OR |
| Mietkaution | Bei Wohnräumen höchstens drei Monatszinse | Art. 257e Abs. 2 OR |
| Zustand und Ausstattung | Übergabe in gebrauchstauglichem Zustand | Art. 256 Abs. 1 OR |
| Wahre Angaben zu Leistung und Preis | Irreführende Angaben sind unlauter | Art. 3 Abs. 1 lit. b UWG |
| Zimmer, Fläche, Ort, Bezugstermin | Grundlage jeder Suchfilterung | Praxis |
Diese Angaben erwarten Suchende
Suchende filtern zuerst nach Preis, Zimmerzahl und Ort. Fehlt eine dieser Angaben, erscheint das Inserat in vielen Suchen gar nicht oder wird übersprungen. Diese Punkte gehören in jedes Wohnungsinserat:
- Nettomietzins und Nebenkosten getrennt – zusätzlich der Bruttobetrag. Nebenkosten schuldet die Mieterschaft nur, wenn sie besonders vereinbart sind (Art. 257a Abs. 2 OR).
- Zimmerzahl und Wohnfläche in Quadratmetern, dazu das Stockwerk und ob ein Lift vorhanden ist.
- Adresse oder mindestens Quartier und Ort, damit Suchende Arbeitsweg und Umgebung prüfen können.
- Bezugstermin – ein Datum oder «nach Vereinbarung».
- Mietkaution: Bei Wohnräumen sind höchstens drei Monatszinse zulässig (Art. 257e Abs. 2 OR).
- Nebenräume und Aussenflächen: Keller, Estrich, Balkon, Garten, Abstellplatz oder Einstellhallenplatz – mit allfälligem separatem Mietzins.
- Haustiere, Waschmaschine, Besichtigung: kurze, klare Hinweise vermeiden unnötige Rückfragen.
So schreiben Sie den Inseratetext
Der Titel sollte das Wichtigste in einer Zeile nennen: Zimmerzahl, Wohnungstyp und Ort, zum Beispiel «Helle Wohnung mit Balkon in Winterthur-Seen». Im Text folgen die Details in fester Reihenfolge: Wohnung, Ausstattung, Lage, Konditionen.
- Sachlich statt blumig: «Küche 2019 erneuert, Geschirrspüler und Glaskeramik» hilft mehr als «Traumküche».
- Ehrlich bei Nachteilen: Lärm, fehlender Lift oder Sanierungsarbeiten offen nennen. Unrichtige oder irreführende Angaben über Leistungen und Preise sind unlauter (Art. 3 Abs. 1 lit. b UWG) und führen zu Besichtigungen ohne Abschluss.
- Zustand bei Übergabe beschreiben: Die Wohnung muss in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand übergeben werden (Art. 256 Abs. 1 OR). Was das Inserat verspricht, prägt diese Erwartung.
- Kurz halten: Absätze von wenigen Sätzen und Aufzählungen lesen sich auf dem Mobiltelefon besser.
Bilder
Aktuelle, helle Bilder aller Haupträume, dazu Küche, Bad, Aussenbereich und – falls vorhanden – ein Grundriss. Persönliche Gegenstände und Personen der bisherigen Mieterschaft sollten nicht erkennbar sein. Bei neocasa.ch umfasst das Gratis-Inserat (Basic) 6 Bilder während 30 Tagen.
Anfangsmietzins und Formularpflicht
Kantone mit Wohnungsmangel können vorschreiben, dass beim Abschluss eines neuen Mietvertrags ein amtliches Formular verwendet wird, das den bisherigen Mietzins nennt und eine Erhöhung begründet (Art. 270 Abs. 2 OR). Das betrifft den Vertrag, nicht das Inserat – wer aber im Inserat einen deutlich höheren Mietzins als bisher nennt, sollte die Begründung (z. B. Renovation) bereits kennen. Welche Kantone die Formularpflicht aktuell anwenden, erfahren Sie bei der kantonalen Schlichtungsbehörde.
Inserieren auf neocasa.ch
neocasa.ch ist ein Schweizer Immobilienmarktplatz für Mieten, Kaufen und Gewerbe. Das Basic-Inserat ist gratis (30 Tage, 6 Bilder), die Nachmietersuche ist immer gratis zu denselben Bedingungen, und neocasa.ch verdient nichts an Vermietung oder Verkauf. Maklerbüros und Verwaltungen übertragen ihre Objekte automatisch aus der Maklersoftware per OpenImmo, IDX 3.01 oder SwissRETS – Details unter Software anbinden. Die Konditionen der Einführungsphase stehen unter Preise.
Beispiel für einen Inseratetext
Helle Wohnung mit Balkon in Winterthur-Seen
Ruhig gelegene Wohnung im 2. Obergeschoss (ohne Lift). Küche 2019 erneuert mit Geschirrspüler, Bad mit Badewanne, Parkett in allen Zimmern, Balkon gegen Süden. Keller und gemeinsame Waschküche.
Mietzins netto und Nebenkosten akonto separat ausgewiesen, Mietkaution zwei Monatszinse. Bezug nach Vereinbarung. Besichtigung auf Anfrage.
Fiktives Beispiel ohne Beträge – setzen Sie Ihre eigenen Werte ein.
Häufige Fragen
Muss ich im Mietinserat die Nebenkosten angeben?
Eine ausdrückliche Pflicht im Inserat gibt es nicht. Nebenkosten muss die Mieterschaft aber nur bezahlen, wenn sie besonders vereinbart sind (Art. 257a Abs. 2 OR). Wer sie im Inserat getrennt vom Nettomietzins nennt, vermeidet Missverständnisse beim Vertragsabschluss.
Darf ich im Inserat eine höhere Mietkaution verlangen?
Bei Wohnräumen darf die Sicherheit höchstens drei Monatszinse betragen (Art. 257e Abs. 2 OR). Eine höhere Kaution sollte deshalb auch nicht inseriert werden.
Was passiert, wenn das Inserat falsche Angaben enthält?
Unrichtige oder irreführende Angaben über Leistungen und Preise gelten als unlauter (Art. 3 Abs. 1 lit. b UWG). Zudem muss die Wohnung in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand übergeben werden (Art. 256 Abs. 1 OR).
Wie viele Bilder sind bei neocasa.ch gratis?
Das Basic-Inserat ist gratis und umfasst 6 Bilder während 30 Tagen. Die Nachmietersuche ist immer gratis zu denselben Bedingungen.
Können Makler ihre Inserate automatisch übertragen?
Ja. neocasa.ch nimmt Objekte per OpenImmo, IDX 3.01 oder SwissRETS entgegen. Die Zugangsdaten fordern Sie unter /software-anbinden an.
Sie vermarkten regelmässig Wohnungen? Fragen Sie an, wie Ihre Objekte auf neocasa.ch erscheinen – manuell oder automatisch aus Ihrer Maklersoftware.
Makler-Anfrage stellen →Quellen und Methodik
- Obligationenrecht (OR), Art. 256, 257a, 257e und 270 – Fedlex
- Bundesgesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG), Art. 3 – Fedlex
Gesetzesbestimmungen aus dem OR und dem UWG in der auf Fedlex veröffentlichten Fassung (abgerufen Oktober 2026). Die Empfehlungen zu Text und Bildern sind eigene Praxis-Hinweise ohne Zahlenangaben; die Angaben zu neocasa.ch stammen von /preise und /fragen.