Was gilt beim Mäklervertrag und Mäklerlohn nach dem OR?
Der Mäklerlohn ist nach Art. 413 OR erst geschuldet, wenn der Vertrag (z. B. Kauf oder Miete) infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers tatsächlich zustande kommt. Die Höhe legt das Gesetz nicht fest: Sie wird vereinbart, sonst gilt der übliche Lohn (Art. 414 OR). Einen unverhältnismässig hohen Lohn für die Vermittlung eines Grundstückkaufs kann das Gericht herabsetzen (Art. 417 OR).
Was ist ein Mäklervertrag?
Mit dem Mäklervertrag erhält der Makler den Auftrag, gegen eine Vergütung entweder die Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages nachzuweisen (Nachweismäkelei) oder den Abschluss eines Vertrages zu vermitteln (Vermittlungsmäkelei), so Art. 412 Abs. 1 OR. Soweit die Art. 412–418 OR nichts anderes bestimmen, gelten ergänzend die Regeln über den einfachen Auftrag (Art. 412 Abs. 2 OR).
Der Vertrag ist an keine Form gebunden. In der Praxis wird er für Verkäufe von Liegenschaften aber fast immer schriftlich abgeschlossen, damit Lohn, Dauer und allfällige Exklusivität klar belegt sind.
Wann ist der Mäklerlohn geschuldet?
- Erfolg: Der Lohn ist verdient, sobald der Vertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung zustande gekommen ist (Art. 413 Abs. 1 OR).
- Bedingter Vertrag: Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, entsteht der Lohnanspruch erst mit Eintritt der Bedingung (Art. 413 Abs. 2 OR).
- Aufwand: Ersatz für Aufwendungen (z. B. Inserate) gibt es nur, wenn er vereinbart ist – auch dann, wenn kein Geschäft zustande kommt (Art. 413 Abs. 3 OR).
- Ursächlichkeit: Zwischen der Tätigkeit des Maklers und dem Abschluss muss ein Zusammenhang bestehen. Ein Abschluss ohne jeden Bezug zur Maklertätigkeit begründet keinen Lohn.
Wie hoch darf der Mäklerlohn sein?
Das OR nennt keinen Prozentsatz. Massgebend ist die Vereinbarung. Fehlt sie, gilt ein allfälliger Tarif, sonst der übliche Lohn (Art. 414 OR).
Für die Vermittlung oder den Nachweis eines Grundstückkaufs kann das Gericht einen unverhältnismässig hohen Lohn auf Antrag des Schuldners angemessen herabsetzen (Art. 417 OR). Zudem dürfen die Kantone für Liegenschaftsvermittler besondere Vorschriften erlassen (Art. 418 OR).
Wann verliert der Makler den Lohn?
Der Makler verliert den Anspruch auf Lohn und Aufwendungsersatz, wenn er vertragswidrig für die Gegenpartei tätig gewesen ist oder sich von ihr Lohn hat versprechen lassen, oder wenn er sonst wider Treu und Glauben gehandelt hat (Art. 415 OR).
Kann der Mäklervertrag gekündigt werden?
Über den Verweis auf das Auftragsrecht gilt Art. 404 OR: Der Vertrag kann von jeder Partei jederzeit widerrufen oder gekündigt werden. Erfolgt die Kündigung zur Unzeit, ist der dadurch verursachte Schaden zu ersetzen (Art. 404 Abs. 2 OR).
Für Makler heisst das: Exklusivität und Laufzeit gehören klar in den Vertrag, ebenso die Frage, ob Aufwand bei vorzeitiger Beendigung ersetzt wird.
Checkliste für den schriftlichen Mäklervertrag
- Art der Tätigkeit: Nachweis, Vermittlung oder beides
- Objekt und Auftraggeber eindeutig bezeichnet
- Lohn: Prozentsatz oder Pauschale, Berechnungsbasis, Mehrwertsteuer
- Fälligkeit (z. B. bei Eigentumsübertragung im Grundbuch)
- Aufwendungsersatz ausdrücklich geregelt (Art. 413 Abs. 3 OR)
- Exklusivität und Dauer
- Regelung bei Abschluss nach Vertragsende mit vom Makler nachgewiesenen Interessenten
Rechenbeispiel (eigene Rechnung, Annahmen)
Annahme: Verkaufspreis CHF 1'000'000, vereinbarter Lohn 2 % zuzüglich Mehrwertsteuer. Lohn: CHF 20'000. Mehrwertsteuer zum Normalsatz von 8,1 % (ESTV): CHF 1'620. Total: CHF 21'620. Der Prozentsatz ist eine frei gewählte Annahme und kein Richtwert.
Häufige Fragen
Muss ich den Makler bezahlen, wenn der Verkauf nicht zustande kommt?
Nein, der Lohn ist nur bei Erfolg geschuldet (Art. 413 Abs. 1 OR). Aufwendungsersatz ist nur geschuldet, wenn er vereinbart wurde (Art. 413 Abs. 3 OR).
Gibt es einen gesetzlichen Höchstsatz für den Mäklerlohn?
Nein. Das OR legt keinen Satz fest. Bei Grundstückkäufen kann das Gericht einen unverhältnismässig hohen Lohn herabsetzen (Art. 417 OR).
Muss der Mäklervertrag schriftlich sein?
Nein, das Gesetz verlangt keine Form. Ein schriftlicher Vertrag erleichtert aber den Nachweis von Lohn, Dauer und Exklusivität.
Darf ein Makler für Käufer und Verkäufer gleichzeitig tätig sein?
Nur wenn das nicht vertragswidrig ist. Handelt er vertragswidrig für die Gegenpartei oder lässt sich von ihr Lohn versprechen, verliert er den Lohnanspruch (Art. 415 OR).
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- Obligationenrecht (OR), Art. 412–418 Mäklervertrag, Fedlex
- Obligationenrecht (OR), Art. 404 Widerruf und Kündigung, Fedlex
- Mehrwertsteuersätze, Eidgenössische Steuerverwaltung ESTV
Zusammenfassung der Gesetzesartikel 404 und 412–418 OR in der auf Fedlex veröffentlichten Fassung, Stand 01.10.2026. Keine Rechtsberatung; kantonale Vorschriften (Art. 418 OR) und Gerichtspraxis können im Einzelfall abweichen. Das Rechenbeispiel ist eine eigene Rechnung mit frei gewählten Annahmen.